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Método Costos de Reposición
Se basa en el principio que sostiene “que no se justifica pagar más dinero por una propiedad, que el costo de construir una estructura similar en un terreno equivalente“. Para ello se calcula el precio de construcción del inmueble según los precios actuales, tomando en cuenta su estado de conservación y antigüedad, se deprecia y se le carga el valor del terreno.
Este método se aplica principalmente combinado con otros, cuando se pierden los valores de referencia del mercado o cuando se trata de valorizar bienes que son únicos o difíciles de comparar. También sirve para tasar propiedades más antiguas y menos funcionales.
Cómputo y Presupuesto.
El costo de reposición se puede establecer por cómputo y presupuesto, que consiste en practicar un cómputo del edificio en estudio y aplicar los precios unitarios correspondientes a cada partida, a fin de obtener mediante un presupuesto detallado el costo total del mismo. Es un método laborioso y exige conocimientos específicos.
Precio Unitario de Superficie Cubierta.
El costo de reposición también se puede establecer por aplicación del precio por unidad de superficie cubierta (precio/m2). Es un método comparativo más simple, fundado en el hecho, que el costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes es – en un alto grado de aproximación – el mismo. Estos valores se obtienen de publicaciones especializadas, que informan sobre los costos y los precios unitarios actualizados para distintos tipos y categorías de edificios.
Aplicación Método Costo de Reposición
El siguiente ejemplo resume la aplicación de los principales procedimientos y métodos de cálculo del Método de Costo de Reposición. El vínculo muestra la sección con el resumen del procedimiento y el botón en cada sección muestra la página con la información detallada o relacionada.
1. Recopilar Antecedentes
Los datos de la propiedad, se registran en la Plantilla de Identificación del Inmueble. Y con la información obtenida en la visita a la propiedad se completan los datos de entrada para calcular el costo del m2 de construcción y de terreno.
2. Obtener Valor m2 de Construcción
Para obtener el valor del m2 de construcción se recurre al Manual de Precios m2 de Data Construcción que suministra trimestralmente información actualizada, para ello se requiere la siguiente información, recabada en la visita a la propiedad:
Datos de entrada
Tipo de edificación: Edificio de Departamentos
Número de pisos: 12
Edad de la edificación (años): 20
Tipo de estructura: Hormigón armado
Calidad de instalaciones, acabados y terminaciones: Media superior
Estado de conservación de la edificación: Conservación normal
Nota importante: Los datos mostrados en este ejemplo son valores ficticios. Para obtener la información actualizada, siga las instrucciones del siguiente botón.
Procedimiento
Describe el procedimiento para obtener el Valor del Costo del m2 de Reposición, al interrelacionar los datos de entrada con la información suministrada por el Manual de Precios m2 de Data Construcción.
Se trata de un edificio de estructura de concreto armado, de 12 pisos, por lo tanto se elige la Estructura Tipo E1 en página número (I) del Manual de Precios m2 Construcción - Departamentos.
La categoría de las instalaciones, acabados y terminaciones que más se asemeja al estándar de calidad es la Media Superior IAT2 en la página número (II).
Con ambos datos: tipo de estructura E1 y el estándar de calidad IAT2 se va al Índice de Tablas de la página número (III) donde se escoge la tabla de precios que le correspondiente a ambos valores.
La fila de la edad en años de la edificación es 20 y la columna para el estado de conservación normal es es C2. En la intercepción de fila y columna se consigue el Valor de Reposición que en este caso es US$ 347.395. Este valor incluye la depreciación del inmueble por antigüedad y por estado de conservación.
Como el edificio fue construido y vendido por una constructora el Valor de Reposición no se corrige, ya que el factor de corrección seleccionado en la página número (IV) es 1.
Valor de Reposición de Construcción = 347.395 US$/m2
3. Calcular Precio de Construcción
En primer lugar se deben obtener las superficies de las diferentes áreas de la edificación, en los planos o en documento de propiedad, para luego valorizar separadamente la construcción y el terreno.
| CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE | |
| Número de Pisos del Edificio: a | 18 |
| Número de Departamentos: b | 72 |
| Superficie útil Departamento (m2): c | 112,00 |
| Superficie bodega o maletero (m2): d | 3,36 |
| Superficie estacionamiento (m2): e | 11 |
| Superficie total de terreno (m2): f | 3.980,00 |
| Superficie edificada total (m2): g | 8.940,24 |
| Superficie común total (m2): h | 876,24 |
| Superficie útil edificada total (m2): i=g-h | 8.064,00 |
| Superficie Común por Departamento (m2): j=(h/i)xc | 12,17 |
| Terreno correspondiente al Departamento (m2): k=(f/i)x(c+j) | 61,28 |
3.1 Precio área departamento
El precio se obtiene al multiplicar la superficie útil del departamento, por el valor del m2 de reposición obtenido en el Manual de Precios m2 Construcción - Departamentos.
= 112 m2 x 347.395 US$/m2
= 3.473.950 US$
3.2 Precio área común
El precio del área común correspondiente al departamento se obtiene al multiplicar la superficie del área común del departamento por el valor del m2 de reposición obtenido en el Manual de Precios.
= 12,17 m2 x 347.395 US$/m2
= 347.395 US$
3.3 Precio área estacionamiento y maletero
El precio se obtiene al multiplicar la superficie del estacionamiento y del maletero por el valor del m2 de reposición obtenido en el Manual de Precios, multiplicado por un factor de 0,5 (se estima un 50% del valor de reposición para este tipo de áreas).
= (11 m2 + 3,36 m2) x 347.395 US$/m2 x 0,5
= 347.395 US$
3.4 Precio de Construcción
El precio se obtiene al sumar el precio de todas las áreas de la edificación.
= Precio área departamento + Precio áreas comunes + Precio área estacionamiento y maletero
= 100 + 100 +100 + 100 US$
= 400 US$
4. Obtener Precio del m2 de Terreno
Como existe en la zona un mercado con información disponible de terrenos comparables, el valor del m2 de terreno se obtiene mediante un Estudio de Mercado Comparativo. El procedimiento básicamente consiste recolectar información de los valores de oferta y compra-venta de al menos cinco terrenos comparables, tomando como modelo las características del terreno que se quiere tasar. La información así obtenida es homologada con la finalidad de comparar terrenos equivalentes.
Datos de entrada
Las características del terreno que se desea tasar.
La zona y el nivel socio-económico de la zona.
Como en el estudio de mercado se tomaron precios de oferta. Estos disminuyen en un 10% por concepto de descuento en la negociación de compra-venta. Por lo tanto se les aplica un factor de 0,9.
Precio m2 Terreno
El Precio del m2 de Terreno será igual al Precio Oferta promedio ponderada menos el descuento.
= 29,30 US$/m2 x 0,9
= 27,25 US$/m2
Como el conjunto de datos es homogéneo, es decir los valores no presentan grandes diferencias entre ellos, el valor del promedio ponderado de muestras se puede tomar como representativo del conjunto. Y se puede asumir que el valor final está bien fundamentado.
5. Calcular Precio de Terreno
5.1 Proporción de terreno por departamento
La proporción de terreno correspondiente al departamento se obtiene al dividir la superficie de terreno total entre la superficie útil edificada total, multiplicada por la superficie útil del departamento más la superficie de las áreas comunes del departamento.
= (3.980 m2 / 8.064 m2 ) x (112 m2 + 12,17 m2)
= 0,49 x 124,17 m2
= 60,84 m2
5.2 Precio del terreno
Se obtiene al multiplicar la superficie de la proporción de terreno correspondiente al departamento por el precio del m2 de terreno.
= 60,84 m2 x 1.000 U$/m2
= 6.084 US$
6. Calcular Precio del Inmueble
Para obtener el precio del inmueble se suma el precio de la construcción, más el precio del terreno.
= 6.804 US$ + 5.000 US$
= 6.084 US$
Interpretación
El valor del inmueble obtenido por el Método de Costo de Reposición es de 6.084 US$, valor que deberá ser comparado con otros métodos de tasación, para detectar posibles desviaciones y analizar si es representativo del valor de mercado de apartamentos semejantes en la zona analizada. Además de combinarlo con los valores obtenidos por otros métodos para robustecer la tasación y fundamentar aún mejor el valor definitivo de la oferta y el posible margen de negociación.