Tasación > Departamentos
Método Comparativo
Consiste en comparar propiedades similares, con la finalidad de determinar el valor del inmueble que se quiere tasar.
Es el método de tasación más simple y difundido, sin embargo para ser aplicado correctamente debe existir un mercado con información disponible de inmuebles comparables y data suficiente sobre las ofertas en una misma zona, que permitan, identificar los valores y atributos necesarios para realizar la comparación en un mismo lapso de tiempo.
Estudio de Mercado
La información comparativa para el estudio de mercado se puede obtener en las publicaciones de inmuebles, en los portales de internet. Para preparar una tasación formal que refleje adecuadamente la situación vigente en un mercado determinado, el grupo de muestra debe ser de al menos cinco inmuebles similares.
Homologación
Casi siempre ocurre que las muestras disponibles presentan diferencias que impiden compararlas como iguales, por lo cual se hace necesario homologarlas. Para ello se prepara una lista con las características propias que distinguen al tipo de inmueble, sea casa o departamento.
A cada característica se le asocia una escala de puntuación a fin de asignarle posteriormente una calificación a cada atributo de la propiedad que se quiere tasar y a cada muestra comparativa. Finalmente se calcula el Factor de Calificación, que es el valor ponderado o la suma del peso relativo del valor de cada una de las características. El valor máximo del Factor de Calificación es 1. Lo que quiere decir que cumple de forma óptima con todas las características.
Aplicación
Una vez obtenido el Factor de Calificación de cada muestra se calcula su Precio Unitario, que se consigue al dividir el Precio Ofertado entre la Superficie (m2). Para obtener el Precio Homologado se debe dividir el Precio Unitario por su Factor de Calificación.
El Precio Unitario Homologado del inmueble estudiado es el valor promedio del Precio Unitario Homologado de todas las muestras y dividido por el número de muestras. Para calcular su Precio Unitario se debe multiplicar el Precio Unitario Homologado del inmueble estudiado por su Factor de Calificación.
Precio Oferta del Inmueble
Para calcularlo se debe multiplicar el Precio Unitario Homologado por la Superficie (m2).
En todo caso el menor costo, de la mejor alternativa, ya sea el inmueble original o una muestra, tiende a establecer el valor de mercado.
Plantilla
| CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE |
CALIFICACIÓN | |||||
| INMUEBLE | MUESTRAS | |||||
| A TASAR | N° 1 | N° 2 | N° 3 | N° 4 | N° 5 | |
| Urbanismo: | Completo | Completo | Completo | Completo | Completo | Completo |
| Ubicación en la cuadra: | Esquina | Esquina | Esquina | Esquina | Esquina | Esquina |
| Equipamiento Urbano: | Al 100% | Al 100% | Al 100% | Al 100% | Al 100% | Al 100% |
| Accesibilidad: | Deficiente | Óptima | Óptima | Óptima | Óptima | Óptima |
| Desarrollo Sectorial: | Deficiente | Óptimo | Óptimo | Óptimo | Óptimo | Óptimo |
| Oferta y Demanda: | Alto interés | Alto interés | Bajo interés | Alto interés | Alto interés | Alto interés |
| Densidad de construcción: | Mediana | Alta | Alta | Alta | Alta | Alta |
| Categoría social: | ABC1 | ABC1 | ABC1 | ABC1 | ABC1 | ABC1 |
| Topografía: | Deficiente | Óptima | Óptima | Óptima | Óptima | Óptima |
| Geometría: | Deficiente | Óptima | Óptima | Óptima | Óptima | Óptima |
| Riesgo de Inundación: | Sin riesgo | Sin riesgo | Sin riesgo | Sin riesgo | Sin riesgo | Sin riesgo |
| Drenaje: | Deficiente | Óptimo | Óptimo | Óptimo | Óptimo | Óptimo |
| Suelo de fundación: | Deficiente | Óptimo | Óptimo | Óptimo | Óptimo | Óptimo |
| Número de Muestras: | 5,00 | 5,00 | 5,00 | 5,00 | 5,00 | 5,00 |
| Factor de Calificación: e | 0,68 | 1,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Precio Ofertado: a | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Superficie construida (m2): b | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Precio Unitario Ofertado/m2: c=a/b | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Precio Unitario Homologado/m2: d=c/e | 5,32 | 1,00 | 5,00 | 5,00 | 0,00 | 0,00 |
Ejemplo Casa
Interpretación
Como el conjunto de datos es homogéneo, es decir los valores no presentan grandes diferencias entre ellos, el valor del promedio ponderado de muestras se puede tomar como representativo del conjunto. Y se puede asumir que el valor final está bien fundamentado. Ver valores en la hoja de cálculo. Pero como el estudio de mercado se basó en precios de oferta. Estos se disminuirán en un 10% por concepto de descuento en la negociación de compra-venta. Por lo tanto se les aplica un factor de 0,9.
Precio m2 Terreno
El Precio del m2 de Terreno será igual al Precio Oferta Promedio Ponderada menos el Descuento.
= 29,30 US$/m2 x 0,9
= 27,25 US$/m2
Precio del Terreno
El Precio Terreno se calcula como el producto de la Superficie (m2) multiplicado por el Precio del m2 de terreno.
= 100 m2 x 27,25 US$/m2
= 2.750 US$
En resumen se estima que el valor de terreno por m2 en esta zona es del orden de los 27,25 US$/m2 según el promedio del conjunto de datos analizados y se considera que representa bien la situación de oferta y demanda. En este caso no ha sido necesario eliminar los datos extremos ya que todos los datos están bien correlacionados en cuanto a precio y sus características. En todo caso casi siempre ocurre que el menor valor de de la mejor alternativa, ya sea el terreno original o una muestra, tiende a establecer el valor de mercado.
Características propias del Inmueble
-
Dormitorios
Baños
Aseos (L°, WC)
Puestos Estacionamiento
Superficie Terreno (m2)
Ubicación
Altura y Paisaje
Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Baños
Aseos (L°, WC)
Puestos Estacionamiento
Superficie Terreno (m2)
Ubicación
Altura y Paisaje
Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Aseos (L°, WC)
Puestos Estacionamiento
Superficie Terreno (m2)
Ubicación
Altura y Paisaje
Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Puestos Estacionamiento
Superficie Terreno (m2)
Ubicación
Altura y Paisaje
Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Superficie Terreno (m2)
Ubicación
Altura y Paisaje
Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Ubicación
Altura y Paisaje
Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Altura y Paisaje
Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Calidad de acabados y terminaciones
Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Estado de conservación
Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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Galerías, patios y terrazas cubiertas
Equipos climatizar, seguridad, etc.
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