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Método Combinado
El mercado inmobiliario está en constante movimiento debido al crecimiento de las ciudades, las políticas públicas, la economía, el planeamiento urbano y los cambios de normativa. Todo esto genera desinformación respecto a los precios y tendencias del mercado al momento de la compra-venta. Además que las propiedades no se adquieren con frecuencia y casi siempre significan la mayor inversión que hace un individuo a lo largo de su vida.
Caracteristicas únicas.
Cada inmueble tiene características únicas y se encuentra vinculado a una ubicación particular, que lo distingue de los otros que lo rodean, complicando el proceso de determinación de los precios. Además, la transferencia de propiedad requiere conocimientos legales y técnicos que la persona común no posee.
Casi siempre al hacer una tasación se recurre a utilizar toda la información disponible y aplicar los métodos que mejor se adaptan a cada situación, para luego comparar los resultados y valorar la información de acuerdo al criterio y experiencia del tasador.
Calidad de la Información.
No basta con tener una sola fuente de información y mucho menos utilizar algún indicador estadístico disponible en internet, que no representa la edad, el estado de conservación, ni las características propias de un inmueble particular y su ubicación.
Es por eso que en la tasación inmobiliaria se emplean diversos métodos y variadas formas de aplicación, que al combinarlas justifican el precio y contribuyen a dar una mejor idea del valor de un bien raíz.
Proceso de Tasación
Consiste en una secuencia de pasos que permite realizar el trabajo de tasación de manera eficaz y ordenada para lograr resultados parecidos, que contribuyan a justificar el precio y dar una idea del valor de una propiedad, bajo circunstancias similares.
Antecedentes
Identificar el inmueble con la información suministrada en los planos, el título y los documentos de registro de la propiedad.
Inspeccionar la propiedad para recolectar los siguientes datos:
Datos de las características propias del terreno, topografía, forma, dimensiones y calidad del suelo.
Datos de la estructura, tipo de edificación y las áreas que la componen. Características de las instalaciones, terminaciones y acabados. Calidad física y estado de conservación.
Datos generales sobre el emplazamiento del inmueble, características urbanas, sociales y económicas de la ciudad, localidad e inmediaciones. Uso del inmueble, funcionalidad y uso probable.
Estudio de Mercado
Recopilar datos de costos del m2 de construcción, según tipo de inmueble y niveles de calidad. Recolectar datos sobre valores de oferta, operaciones efectivas de alquiler y de compra-venta, fecha y monto de las operaciones. Clasificar e interpretar la información. Analizar las tendencias de mercado que influyen sobre la propiedad, para determinar el mayor y mejor uso probable que se le pueda dar, conforme a los usos permitidos y a las características propias del inmueble. El uso de la propiedad así determinado será el que orientará la tasación y permitirá elegir los métodos más convenientes para valorizarla según el máximo provecho que de ella se pueda obtener.
Análisis y Cálculo
Analizar el valor del m2 de terreno y de las áreas principales que componen la edificación, según el tipo de estructura, instalaciones, acabados y terminaciones. Valorizar los complementos, áreas semi-cerradas, equipamientos especiales, estacionamientos, depósitos, maleteros, áreas comunes.
Procesar los datos y calcular los avalúos mediante la aplicación de los métodos y procedimientos seleccionados. Convertir los valores a monedas duras.
Estimar el valor final mediante la conciliación o ajuste de los valores obtenidos por los distintos métodos usados.
Aplicación del Proceso de Tasación
Mediante un ejemplo se describe la aplicación de los principales procedimientos y métodos de cálculo de la Tasación Inmobiliaria Urbana, expuestos en este sitio.
Ver métodos y procedimientos:
Cálculo del valor Final
El valor final del inmueble se obtendrá al calcular el promedio de los valores obtenidos en cada uno de los métodos utilizados. Para ello se suma cada uno de los valores y se divide el total entre la cantidad de valores sumados.
Precio obtenido por Costo de Reposición:
= 3.473.950 US$
Precio obtenido por Comparación:
= 3.473.950 US$
Precio obtenido por Renta:
= 3.473.950 US$
Valor Final promedio de los tres métodos:
= (3.473.950 + 3.473.950 + 3.473.950) / 3
= 3.473.950 US$
Como el conjunto de datos es homogéneo, es decir los valores no presentan grandes diferencias entre ellos, el valor promedio se puede tomar como representativo de los tres métodos. Y se puede asumir que el valor final está bien fundamentado.